München zählt zu den teuersten und dynamischsten Büromärkten Deutschlands. Wer hier gründet, steht schnell vor einer Vielzahl an Fragen: Wie finde ich eine Fläche, die zu meinem Unternehmen passt? Wie lange muss ich mich binden? Wie viel Fläche brauche ich überhaupt? Welches Budget benötige ich wirklich? Und wo sollte mein Office bestmöglich gelegen sein, nicht nur heute, sondern auch in den nächsten Jahren?
Als Berater, der täglich mit Unternehmen auf der Suche nach dem richtigen Büro arbeitet, erlebe ich immer wieder, dass Startups entweder zu früh zu viel binden oder wertvolle Chancen übersehen. Dieser Artikel soll das ändern.
Wie der Münchner Büromarkt funktioniert
München ist kein homogener Markt. Die Stadt differenziert sehr stark nach Lage, mit erheblichen Unterschieden im Mietniveau, der Angebotsdichte und dem Charakter einzelner Teilmärkte.
Die Innenstadt sowie innenstadtnahe Lagen wie Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing oder Lehel sind die teuersten Adressen der Stadt. Spitzenmieten liegen hier oftmals bei über 60 Euro pro Quadratmeter im Monat, was für ein junges Unternehmen oft nicht wirtschaftlich ist. Stadtnahe Lagen wie Obersendling, Frankfurter Ring, Moosach oder Ramersdorf bieten ein gutes Gleichgewicht aus Erreichbarkeit, Lagequalität und Mietpreis, typischerweise zwischen 18 und 28 Euro pro Quadratmeter. Umlandgemeinden wie Garching, Unterföhring, Ismaning, Unterschleißheim und Aschheim sind deutlich günstiger und punkten bei techniknahen Unternehmen, die die Kombination aus Büro- und Test- bzw. Werkstattflächen benötigen.
Die Pandemie hat dabei einen Trend deutlich beschleunigt: Unternehmen wollen heute vor allem an gut öffentlich angebundenen Standorten in modernen Gebäuden sitzen. Die Nachfrage konzentriert sich damit auf eine vergleichsweise geringe Anzahl an Objekten. Gleichzeitig haben viele Unternehmen ihre Gesamtfläche reduziert, investieren dafür aber in bessere Qualitäten und attraktivere Arbeitswelten. Das Büro steht heute in direkter Konkurrenz mit dem Homeoffice. Wer Mitarbeitende ins Büro bringen will, muss einen Ort bieten, der das Zuhause schlägt.
Das Startup-Dilemma: Flexibilität vs. Marktstandard
Der klassische Münchner Büromietvertrag läuft fünf Jahre, bei größeren Flächen oder Neubauten auch zehn bis 15 Jahre. Das ist ein strukturelles Problem für Startups, nicht weil Wachstum unwahrscheinlich wäre, sondern weil es unkalkulierbar ist.
Brauche ich in 18 Monaten doppelt so viel Platz? Habe ich 30 Mitarbeitende oder 12? Diese Fragen lassen sich in der Frühphase ehrlich oft nicht beantworten. Und ein Mietvertrag, der diese Unsicherheit ignoriert, kann schnell zum echten wirtschaftlichen Hindernis werden.
Das kleinteilige Segment zwischen 200 und 600 Quadratmetern ist in guten Lagen stark umkämpft. Kleine Einheiten sind dort oft innerhalb von wenigen Wochen weg. Wer zögert oder zu lange verhandelt, verliert.
Mein Rat: Definiert früh eure Non-Negotiables. Maximale Laufzeit, akzeptabler Pendelweg für euer Team, Flächengröße mit Puffer nach oben. Das spart Zeit und verhindert, dass ihr euch von einer guten Adresse blenden lasst, die strukturell nicht passt.
Ein Punkt, der dabei oft unterschätzt wird: das tatsächliche Budget. Die Nettokaltmiete ist nur ein Teil der monatlichen Kosten. Hinzu kommen Nebenkosten für Heizung, Strom, Reinigung und Gebäudebetrieb sowie eine Verwaltungskostenpauschale, die Vermieter in der Regel zusätzlich berechnen. Je nach Objekt und Lage können diese Positionen die Gesamtbelastung spürbar erhöhen. Wer sein Budget nur an der Nettokaltmiete ausrichtet, erlebt beim ersten Abschluss oft eine Überraschung.
Direktmietvertrag: Was viele Mieter nicht wissen
Wer sich für einen klassischen Direktmietvertrag entscheidet, sollte eines verstehen: Gewerbeimmobilien funktionieren grundlegend anders als Wohnimmobilien. Der Wert einer Büroimmobilie errechnet sich in der Regel über sogenannte Multiples, also ein Vielfaches der jährlichen Mieteinnahmen. Das hat eine wichtige Konsequenz für die Verhandlung.
Für einen Eigentümer ist nicht allein die Höhe der monatlichen Miete entscheidend, sondern die Kombination aus Miethöhe und Laufzeit. Ein langfristiger Mietvertrag zu einem guten Mietzins steigert den Verkehrswert der Immobilie direkt. Deshalb sind Eigentümer oft bereit, attraktive Incentives zu gewähren, wenn im Gegenzug Miete und Laufzeit stimmen. Mietfreie Zeiten von mehreren Monaten, Ausbaukostenzuschüsse oder Umzugskostenbeiträge sind im Gewerbebereich keine Ausnahme, sondern ein etabliertes Verhandlungsinstrument.
Wer die Laufzeit stemmen kann und dessen Wachstum kalkulierbar genug ist, kann mit einem gut verhandelten Direktmietvertrag wirtschaftlich besser fahren als gedacht. Der Schlüssel liegt darin, diese Stellschrauben überhaupt zu kennen und sie aktiv anzusprechen.
Warum Untermietflächen eine spannende Alternative sind
Für Startups, die ihr Kapital lieber in Produkt oder Wachstum investieren, sind Untermietflächen oft eine spannende Alternative. Bereits ausgebaut, häufig möbliert und mit kürzeren Laufzeiten als im klassischen Mietmarkt.
Viele etablierte Unternehmen haben im Zuge von Home-Office/ Remote Work und veränderter Flächenstrategien mehr Fläche in ihren Beständen, als sie heute tatsächlich nutzen. Sie sitzen auf fertigen, hochwertig ausgebauten Büros und suchen Untermieter, um ihre Kosten zu reduzieren. Für Startups entsteht daraus ein Angebot, das vor einigen Jahren in dieser Form nicht existierte.
Hinzu kommt ein oft unterschätzter Vorteil: Untervermieter sind in der Regel deutlich flexibler bei der Bonitätsprüfung als klassische Eigentümer. Der Grund ist einfach, sie tragen nicht das Risiko eines aufwendigen Mieterausbaus, der im Falle eines Ausfalls verloren wäre. Für Startups mit kurzer Unternehmenshistorie oder noch überschaubarem Track Record ist das ein echter Türöffner.
Es gibt aber auch Punkte, die ihr kennen solltet: Ihr habt keinen direkten Vertrag mit dem Eigentümer, sondern mit dem Hauptmieter. Das bedeutet, ihr seid auf dessen Bonität und die Restlaufzeit seines Vertrags angewiesen. Prüft vor Unterzeichnung unbedingt: Wie lange läuft der Hauptmietvertrag noch? Ist die Untervermietung vom Eigentümer genehmigt? Was passiert, wenn der Hauptmieter in Schwierigkeiten gerät? Mit dem richtigen Berater an der Seite lassen sich diese Fragen sauber klären.
Tim Bäulke berät bei CBRE Unternehmen bei der Suche nach passenden Büroflächen in München und begleitet sie bei Standort- und Mietentscheidungen. Durch seine tägliche Arbeit im Münchner Büromarkt kennt er die Herausforderungen von Startups ebenso wie die Entwicklungen und Chancen des lokalen Immobilienmarkts.
Wie findet man die richtigen Untermietflächen?
Die Flächen im Untermietmarkt werden in der Regel über Makler vermarktet. Große Corporates haben hierfür oft Rahmenverträge mit Beratungsunternehmen wie CBRE, die die Vermarktung der Flächen dann exklusiv für sie übernehmen. Das bedeutet: Wer Zugang zu diesen Beraternetzwerken hat, erfährt von verfügbaren Flächen oft, bevor sie überhaupt aktiv auf den Markt kommen.
Der praktische Hinweis zum Schluss: Die Dienstleistung eines Maklers bei der Bürosuche ist für euch als Mieter oder Untermieter in der Regel kostenlos. Die marktübliche Courtage wird vom Vermieter oder Untervermieter getragen. Ihr lagert also den gesamten Suchprozess aus, ohne dafür zu zahlen. Das ist ein Hebel, den überraschend viele Startups nicht nutzen.
Worauf Startups achten sollten
Der Münchner Büromarkt ist komplex, aber er bietet für Startups heute mehr Möglichkeiten als noch vor einigen Jahren. Wer die richtigen Fragen stellt, flexibel denkt und den Untermietmarkt aktiv einbezieht, findet auch in einer teuren Stadt eine Fläche, die wirtschaftlich und operativ sinnvoll ist. Wichtig ist, sich früh mit der Thematik zu beschäftigen, denn gute Flächen warten nicht.